Хотелось бы поделиться нашим опытом по выделению в собственность паевых земель, как одним из возможных способов начала строительства экодеревень, состоящих из Родовых поместий.
Первый шаг - покупка земельных паев, т.е. свидетельств на право собственности на землю. Стоимость одного пая зависит от количества гектаров и баллогектаров (баллогектар - это оценка плодородия почвы). Поскольку паевые земли не являются выделенными (есть право, но нет конкретного надела), их рыночная стоимость значительно ниже государственной. В то время как государственная цена на один гектар земли во Владимирской области равна 36000 рублей, один пай (в нашем случае 4,48 га) можно было купить у желающих его продать за 10 000 рублей, а возможно и по более низкой цене. Официальной схемы расчетов стоимости одного гектара земли в России не существует, а предложенная нам голландская схема расчетов просто не подходит к нашим реалиям. Главное - это отсутствие взаимных обид и претензий между продавцом и покупателем после совершения сделки.
При покупке пая необходимо заключить договор купли-продажи в письменной форме. Для этого не обязательно обращаться к нотариусу, так как все сделки с недвижимостью могут быть нотариально заверены только по месту нахождения объекта недвижимости, а местный нотариус может отказать в регистрации сделки. По закону Вы имеете полное право заключить данный договор купли-продажи в простой письменной форме, т.е. без регистрации у нотариуса, указав в договоре ФИО продавца и покупателя, их даты рождения, все паспортные данные сторон, объект продажи, название, номер и дату выдачи паевого свидетельства, сумму сделки и подтверждение отсутствия претензий между продавцом и покупателем. Кроме того, у продавца необходимо взять нотариально заверенное разрешение его супруга (-и) на продажу, либо подтверждение нотариуса об отсутствии супруга (-и), а также получить от продавца нотариально заверенную доверенность на третье лицо (не на покупателя!) на право действовать от имени продавца. Эта доверенность необходима при подаче документов в регистрационную палату, чтобы исключить необходимость присутствия продавца при прохождении дальнейших формальностей.
В противоречивых формулировках различных положений и инструкций по применению ГК РФ, не совсем ясно, имеет ли пайщик право не предупреждать в письменной форме остальных владельцев паев о своем намерении продать свою земельную долю. В нашем случае, регистрационная палата затребовала подтверждение уведомления. Поэтому мы отправили всем пайщикам извещения заказными письмами (по доверенности на третье лицо мы имели на это право), в которых списком перечислялись фамилии продавцов, цена пая и место, где мы хотим выделить эти земли. Последний пункт был добавлен нами для того, чтобы избежать повторного уведомления пайщиков при выделении земли. По закону пайщики имеют первоочередное право на покупку и перекупку земельных паев. Если в течение месяца никто из них не изъявляет желание перекупить пай на предложенных продавцом условиях, сделка считается действительной. Список пайщиков можно получить в регистрационной палате, либо в земельном комитете, либо в правлении с/х предприятия.
Важное замечание: при покупке более одного пая, целесообразней оформлять покупку на одного человека, а доверенность на третье лицо выписывать от имени всех продавцов списком - намного дешевле обойдется.
Второй шаг - подача документов в регистрационную палату для регистрации сделки и права собственности на землю. Покупателю необходимо предоставить туда следующие документы:
На месте будет необходимо оплатить через сбербанк стоимость регистрации первичной, вторичной собственности и договора купли-продажи.
При наличии всех вышеперечисленных документов регистрационная палата не имеет права отказать Вам в их приеме. Обязательно получите расписку от регистрационной палаты с перечислением всех сданных Вами документов, указанием будущей даты выдачи Вам паевого свидетельства на Ваше имя и указанием ФИО работника, принявшего документы. Непринятие документов, отказ в расписке и требование любых других документов помимо вышеуказанного списка являются незаконными. В течение месяца регистрационная палата проверяет документы, и в случае какого-либо несоответствия обязана предупредить Вас в письменной форме.
И наконец-то в назначенный день Вы получаете паевое свидетельство. Но это еще не все. Третий шаг - выделение земли в натуре.
Для этого необходимо подать заявление в правление с/х предприятия с просьбой выделить Вам земельный надел в желаемом Вами месте в соответствии с количеством указанных в свидетельстве гектаров и баллогектаров. Обязательно потребуйте сделать на копии заявления отметку о дате приема с указанием ФИО принявшего. Через месяц глава с/х предприятия обязан дать официальный ответ в письменной форме с разрешением либо отказом в выделении.
В случае отказа необходимо собрать сход пайщиков, сколько бы их не пришло, и заполнить протокол разногласий, в котором указано количество присутствующих владельцев паев, тема схода, ФИО выступивших за и против выделения земли в желаемом месте и общее количество человек, проголосовавших за, против, а также воздержавшихся. Протокол должен быть подписан председателем и секретарем собрания, выбранными на месте.
Далее на рассмотрение главы районной администрации предоставляются следующие документы:
И ждать рассмотрения вопроса главой администрации.
После положительного решения главы администрации можно смело идти в земельный комитет и, написав заявление на обмер земли, определить дату и копить деньги. Обмер земли сейчас стоит недешево. Затем будет еще немало хлопот с оформлением выделенной земли в собственность, но после произведенного обмера можно готовить саженцы, планировать свое Родовое поместье и начинать писать свою Родовую Книгу.
Пока это весь наш опыт в выделении паевых земель. Будем очень рады, если это поможет кому-то не совершать наших ошибок и быстрее добиться желаемого результата.